🎁 In questo articolo trovi
- La normativa vigente sulle locazioni brevi e la cedolare secca al 26%
- La presunzione imprenditoriale oltre le 4 unità immobiliari: cosa cambia
- Le pronunce della Corte Costituzionale e il loro impatto operativo
- Gli obblighi del locatore e del portale online (Airbnb, Booking, ecc.)
- Come difendere il cliente nelle controversie su locazioni brevi
Le locazioni brevi — contratti di durata non superiore a 30 giorni — si trovano oggi al centro di un quadro normativo in continua evoluzione, segnato da interventi legislativi frammentati, pronunce della Corte Costituzionale e un contenzioso in crescita. Per l’avvocato civilista, padroneggiare questa materia significa essere in grado di assistere non solo i locatori privati, ma anche le piattaforme online e le strutture para-alberghiere.
Questo articolo fa il punto sulle novità 2025-2026, con particolare attenzione alla cedolare secca al 26%, alla presunzione imprenditoriale oltre le 4 unità, e alle più recenti decisioni della Corte Costituzionale che hanno ridisegnato i confini della normativa.
Il quadro normativo delle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi è contenuta principalmente nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 (convertito con L. n. 96/2017), che ha introdotto una specifica fiscalità per i contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, aventi per oggetto immobili a uso abitativo, con o senza la fornitura di servizi accessori (biancheria, pulizia dei locali, wifi).
Le caratteristiche distintive:
- Durata: non superiore a 30 giorni
- Soggetti: persone fisiche locatori non imprenditori
- Oggetto: immobili a uso abitativo (non commerciali, uffici, ecc.)
- Canale: contratti diretti o tramite portali online (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.)
La cedolare secca: 21% o 26%?
La disciplina della cedolare secca sulle locazioni brevi ha subito una modifica rilevante con la Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023): l’aliquota è stata aumentata dal 21% al 26% a partire dal 1° gennaio 2024, ma con una specificazione importante che ha generato incertezza applicativa.
L’aliquota del 26% si applica ai redditi delle locazioni brevi che superano la prima unità immobiliare: per il reddito derivante dalla prima unità (a scelta del contribuente, quella più favorevole) l’aliquota rimane al 21%.
📌 Schema riassuntivo aliquote
1 unità immobiliare (a scelta del contribuente): cedolare secca al 21%
Ulteriori unità (dalla seconda in poi): cedolare secca al 26%
Valido solo per locazioni brevi di persone fisiche non imprenditori
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L’art. 4, comma 1-bis, del D.L. 50/2017 (introdotto dalla Legge di Bilancio 2021) stabilisce che chi destina più di 4 unità immobiliari per finalità di locazione breve nel corso dell’anno fiscale si presume eserciti un’attività d’impresa a tutti gli effetti.
La presunzione ha natura relativa: il contribuente può fornire prova contraria dimostrando l’assenza dei requisiti dell’imprenditorialità (organizzazione sistematica, fine lucrativo, professionalità). Tuttavia, nella pratica, superare questa soglia senza adottare una forma imprenditoriale espone a contestazioni significative da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Le conseguenze operative per il locatore che supera le 4 unità:
- Obbligo di apertura di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio
- Applicazione delle imposte ordinarie (IRPEF + addizionali, IRAP eventuale)
- Impossibilità di optare per la cedolare secca
- Iscrizione alla Gestione Separata INPS o, in alcuni casi, alla Gestione Commercianti
Le pronunce della Corte Costituzionale
Il quadro normativo è stato recentemente ridisegnato da alcune importanti decisioni della Corte Costituzionale che meritano attenzione.
Con la sentenza n. 105/2024, la Corte ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle disposizioni regionali (Toscana, Sardegna, Puglia) che imponevano limitazioni alla diffusione delle locazioni brevi nelle zone turistiche, nella misura in cui eccedevano le competenze regionali in materia di ordinamento civile. La decisione ha chiarito che la regolazione dei contratti di locazione breve spetta allo Stato, mentre le Regioni possono intervenire solo per profili di governo del territorio.
La sentenza n. 45/2025 ha invece confermato la legittimità costituzionale della ritenuta alla fonte del 21% operata dai portali online come sostituti d’imposta, rigettando le censure di eccesso di delega e irragionevolezza sollevate da alcune piattaforme ricorrenti.
Gli obblighi dei portali online (intermediari)
Un profilo frequentemente oggetto di contenzioso è quello degli obblighi dei portali online che fungono da intermediari nelle locazioni brevi. La normativa (art. 4, commi 5 e 5-bis, D.L. 50/2017) prevede:
- Obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite il portale (locatore, locatario, importo, unità immobiliare)
- Ritenuta d’acconto del 21% sui corrispettivi versati ai locatori italiani
- Versamento della ritenuta tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo
L’inadempimento degli intermediari espone a sanzioni specifiche e genera responsabilità solidale per le imposte non versate, un profilo rilevante nella difesa del locatore in sede di accertamento.
Strategie difensive per l’avvocato civilista
I principali fronti di contenzioso che l’avvocato si trova a gestire:
- Contestazioni sulla natura del reddito: qualificazione come reddito d’impresa vs. reddito fondiario, con ricadute fiscali significative
- Applicazione della presunzione imprenditoriale: superamento soglia 4 unità e prova contraria
- Controversie con i portali: mancata ritenuta, errata comunicazione all’Agenzia Entrate, responsabilità contrattuale
- Locazioni turistiche irregolari: CIR (Codice Identificativo Regionale), obblighi di registrazione, sanzioni amministrative
- Recupero crediti: azioni nei confronti di ospiti inadempimenti (danni all’immobile, locazioni non pagate)
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