Il 30 novembre 2026 scade il secondo acconto cedolare secca: chi non versa entro quella data rischia una sanzione ordinaria del 30% sull’importo non pagato, con interessi che decorrono immediatamente dal giorno successivo alla scadenza. In apertura la guida operativa in 7 passi per verificare il dovuto, scegliere il metodo più conveniente e compilare l’F24 prima della scadenza.
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Guida operativa: Acconto cedolare secca 2026 — 7 passi per non sbagliare
- Identifica i contratti: raccogli tutti i contratti con cedolare secca attivi nel 2026 — distingui quelli a canone libero (21%) da quelli a canone concordato (10%).
- Metodo storico: preleva dal modello 730/2026 o dal Mod. Redditi PF 2026 l’imposta cedolare dell’anno precedente e moltiplica per 100%.
- Metodo previsionale: stima il reddito da locazione per il 2026 e calcola il 90% dell’imposta cedolare così ottenuta; sceglilo se il canone 2026 è inferiore al 2025.
- Soglia minima: se l’imposta cedolare totale è uguale o inferiore a 51,65 euro, nessun acconto è dovuto per quella locazione.
- Prima o seconda rata: l’acconto si divide in due quote se supera 257,52 euro (prima rata 40% già a giugno; seconda rata 60% entro il 30 novembre). Se l’acconto totale è ≤ 257,52 euro, si versa un’unica rata entro il 30 novembre.
- Compila l’F24: codice tributo 1840 per la cedolare libera, 1841 per la concordata, anno d’imposta 2026.
- Ravvedimento operoso: se si supera la scadenza, sanzione ridotta dell’1% (entro 14 giorni), 1,5% (da 15 a 30 giorni) o 1,67% (da 31 a 90 giorni), più interessi legali.
Cos’è la cedolare secca e perché il 30 novembre è una scadenza critica
La cedolare secca è il regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili residenziali che li concedono in locazione. Sostituisce l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva a tasso fisso: 21% per i contratti a canone libero e 10% per i contratti a canone concordato (nelle zone ad elevata tensione abitativa). Per il commercialista che segue clienti con immobili in affitto, il 30 novembre coincide con il versamento del secondo acconto IRPEF e degli altri acconti d’imposta: una scadenza doppiamente importante che richiede organizzazione.
La cedolare secca ha visto importanti novità nel 2026: la Legge di Bilancio ha esteso l’opzione anche ai contratti di locazione commerciale per alcune categorie di immobili, con piena operatività attesa dal 2027. Per i contratti residenziali — che restano la stragrande maggioranza — le regole del 2025 si confermano invariate.
Metodo storico vs metodo previsionale: quale conviene al tuo cliente
Il calcolo dell’acconto cedolare secca segue le stesse regole degli acconti IRPEF. I due metodi alternativi si applicano in base alla convenienza specifica del cliente.
Metodo storico (più sicuro)
L’acconto è pari al 100% dell’imposta cedolare indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno precedente. Per applicarlo il commercialista deve semplicemente rileggere il modello 730/2026 (rigo LC1 colonna 5 per la parte cedolare) o il modello Redditi PF 2026 già presentato. Non c’è rischio di errore perché si usa un dato storico già accertato. Questo metodo è sempre preferibile quando non ci sono variazioni significative nel reddito da locazione.
Metodo previsionale (conveniente se il reddito cala)
L’acconto è pari al 90% dell’imposta cedolare che il contribuente stima di dover pagare per il 2026. Questo metodo conviene quando: il canone è stato ridotto o rinegoziato nel corso del 2026; l’immobile è rimasto sfitto per uno o più mesi; il contratto si è risolto prima del 31 dicembre 2026; è avvenuto il passaggio da canone libero (21%) a canone concordato (10%). Il rischio è versare un acconto insufficiente: in caso di stima troppo ottimistica, scatta la sanzione per insufficiente versamento (30% ridotto con ravvedimento).
Prima o seconda rata
Se l’acconto complessivo (cedolare + eventuali altre imposte) supera 257,52 euro, si divide in due quote: la prima (40%) era scaduta a giugno 2026, la seconda (60%) scade il 30 novembre 2026. Se l’importo totale è pari o inferiore a 257,52 euro si versa un’unica rata entro il 30 novembre. La soglia di esonero totale è invece 51,65 euro: sotto questa cifra non è dovuto alcun acconto cedolare.
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Scopri Libra →Come compilare l’F24: codici tributo e campo periodo d’imposta
Il pagamento avviene tramite modello F24 nella sezione “Erario”. I codici tributo sono:
- 1840 – Cedolare secca locazioni – acconto prima rata (giugno);
- 1841 – Cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o in unica soluzione (30 novembre 2026);
- 1842 – Cedolare secca locazioni – saldo (con la dichiarazione del 2027).
Il campo “Anno di riferimento” deve indicare 2026. La compensazione con crediti è possibile, ma richiede la presentazione telematica dell’F24 se l’importo da versare è zero o vi è compensazione parziale. Il pagamento è effettuabile via home banking, Fisconline/Entratel o presso qualsiasi sportello bancario o postale.
Affitti brevi: la ritenuta del 21% come acconto
Chi applica la cedolare secca su affitti brevi (contratti fino a 30 giorni) deve tenere presente che la ritenuta del 21% operata dai gestori delle piattaforme digitali — come Airbnb, Booking.com e Vrbo — costituisce un acconto sull’imposta dovuta. In sede di calcolo dell’acconto cedolare, questo importo già trattenuto va portato in detrazione. Se la ritenuta subita supera l’acconto complessivo calcolato, il versamento è zero. Per il commercialista è essenziale raccogliere dai clienti le ricevute o i riepilogui dei pagamenti ricevuti tramite piattaforma, che riportano la ritenuta effettuata.
ONE Fiscale AI e Libra: le fonti certificate per la gestione della cedolare secca
La normativa sulla cedolare secca è disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e successivamente integrata da numerose circolari dell’Agenzia delle Entrate, dalla risposta 5.0/2022 sugli affitti brevi e da una giurisprudenza in continua evoluzione sui punti più controversi (dalla qualificazione dei contratti alla deducibilità delle spese). Avere accesso a una fonte aggiornata e ricercabile è indispensabile per rispondere ai clienti con precisione.
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