Dal 1° gennaio 2026 è in vigore una delle novità fiscali più attese per chi gestisce proprietà immobiliari su piattaforme come Airbnb, Booking.com o Vrbo: il limite degli appartamenti per accedere alla cedolare secca sugli affitti brevi è sceso da quattro a due unità abitative. Un cambiamento che impatta decine di migliaia di contribuenti e che i commercialisti devono conoscere a fondo per assistere i propri clienti nella dichiarazione dei redditi e nella pianificazione fiscale.
Cosa Sono gli Affitti Brevi e Perché la Cedolare Secca È Conveniente
Gli affitti brevi sono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati per periodi non superiori a 30 giorni, con privati o tramite piattaforme di intermediazione digitale. Rappresentano una forma di investimento immobiliare sempre più diffusa, soprattutto nelle città turistiche e d’arte come Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli.
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo: invece di sommare i redditi da locazione al reddito complessivo IRPEF (con aliquote progressive che arrivano al 43%), il proprietario paga un’imposta fissa. Per gli affitti brevi le aliquote in vigore dal 2024 sono:
- 21% sul primo appartamento scelto dal contribuente;
- 26% sul secondo appartamento dato in locazione breve nello stesso anno.
La scelta dell’immobile su cui applicare l’aliquota ridotta del 21% avviene in sede di dichiarazione dei redditi (modello Redditi o 730).
La Grande Novità 2026: Il Limite Scende a 2 Appartamenti
Fino al 31 dicembre 2025, la cedolare secca era applicabile agli affitti brevi fino a quattro appartamenti. Chi ne gestiva cinque o più era considerato, per legge, un operatore con carattere imprenditoriale — e quindi obbligato ad aprire la partita IVA e assoggettarsi al regime IVA ordinario.
La Legge di Bilancio 2026 ha abbassato questa soglia: a decorrere dal periodo d’imposta 2026, la cedolare secca si applica agli affitti brevi solo se il contribuente destina a questa finalità non più di due appartamenti nell’anno. Chi ne gestisce tre o più è soggetto alla presunzione di imprenditorialità.
Cosa Significa “Presunzione di Imprenditorialità”
Non è un obbligo automatico di aprire la partita IVA, ma una presunzione relativa: se si gestiscono 3 o più appartamenti in affitto breve nello stesso anno, si presume che si eserciti un’attività imprenditoriale. Il contribuente può fornire prova contraria, ma nella pratica l’Agenzia delle Entrate può contestare il regime cedolare secca e pretendere l’IVA e i contributi previdenziali.
Le implicazioni pratiche per chi gestisce 3+ appartamenti:
- Obbligo di apertura della partita IVA con codice ATECO specifico per locazioni brevi;
- Applicazione dell’IVA (normalmente 10% o 22% a seconda del tipo di servizi offerti);
- Obbligo di iscrizione a un regime previdenziale (INPS gestione separata o IVS artigiani/commercianti);
- Impossibilità di applicare la cedolare secca.
Per avvocati e legal counsel
Prima di depositare, sai come si orienta la Cassazione? Libra e ONE Legale AI: oltre 1.350.000 massime e dottrina certificata, con la fonte sempre citata.
Scopri Libra →Le Piattaforme Come Sostituto d’Imposta
Dal 2024 le principali piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Tripadvisor) operano come sostitute d’imposta: trattengono direttamente la ritenuta del 21% su tutti i canoni pagati agli host italiani e la versano all’Agenzia delle Entrate. Questa ritenuta è sempre a titolo di acconto — va quindi conguagliata in dichiarazione.
Un aspetto critico per i commercialisti: se un cliente ha ricevuto ritenute da più piattaforme su più di due appartamenti, è necessario valutare con attenzione se quelle ritenute siano a titolo definitivo (cedolare secca) o d’acconto (IVA + IRPEF). In caso di contestazione fiscale, la ritenuta subita non esaurisce l’obbligo tributario.
Come Funziona la Dichiarazione dei Redditi con gli Affitti Brevi
Per i contribuenti con uno o due appartamenti in affitto breve, la dichiarazione segue questo percorso:
- I redditi da affitto breve si dichiarano nel Quadro RL del modello Redditi PF o nel modello 730;
- Per ogni immobile si indica se si opta per la cedolare secca o per la tassazione ordinaria;
- L’aliquota agevolata del 21% si applica solo sul primo immobile scelto; sul secondo l’aliquota è del 26%;
- Le ritenute operate dalle piattaforme vengono scomputate dall’imposta dovuta.
Per chi supera il limite dei due appartamenti, la situazione si complica: in assenza di partita IVA, i redditi derivanti dal terzo appartamento in poi andrebbero comunque dichiarati — con il rischio di rientrare nella tassazione IRPEF ordinaria e possibili sanzioni per omessa apertura della partita IVA.
Il Ruolo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Dal 2024 è obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR. Il CIN deve essere esposto sull’annuncio online e all’ingresso dell’immobile. La sua assenza è sanzionata. I commercialisti che assistono clienti con affitti brevi devono verificare che il CIN sia stato ottenuto e che le piattaforme abbiano aggiornato gli annunci di conseguenza.
Impatto sulle Diverse Categorie di Contribuenti
Per i Proprietari “Occasionali” (1-2 Appartamenti)
Chi gestisce uno o due appartamenti su piattaforme come Airbnb rimane nel regime più favorevole. La cedolare secca al 21% (primo immobile) e 26% (secondo) è confermata. Nessuna novità operativa rilevante, salvo la necessità di verificare l’applicazione corretta delle aliquote in dichiarazione.
Per i Multi-Gestori (3+ Appartamenti) — Situazione Critica
Chi nel 2025 gestiva tre o quattro appartamenti con cedolare secca si trovava già in una zona sicura con la vecchia soglia di quattro unità. Dal 2026, chiunque gestisca tre o più appartamenti è nella “zona grigia” della presunzione di imprenditorialità. Il consiglio ai commercialisti: pianificare una consulenza dedicata per questi clienti prima della chiusura dell’anno fiscale 2026.
Per le PMI e Gestori Professionali
Chi gestisce un numero elevato di appartamenti (es. property manager con portafogli di 10-50 unità) rientra già nell’attività d’impresa e deve operare in regime IVA. La novità 2026 non cambia la loro situazione ma può attirare controlli su chi tentasse di “spezzare” il portafoglio tra familiari per restare sotto la soglia.
Rischi di Elusione e Controlli dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha potenziato i controlli incrociati con le piattaforme di prenotazione. Le piattaforme sono obbligate a trasmettere i dati degli host agli enti fiscali europei (Direttiva DAC7, in vigore dal 2023). L’incrocio di questi dati con le dichiarazioni dei redditi consente all’Agenzia di identificare facilmente chi gestisce più immobili senza aprire la partita IVA. Attenzione anche alla cosiddetta “intestazione familiare frazionata”: le autorità fiscali stanno sviluppando algoritmi per identificare questi schemi, con possibili accertamenti retroattivi.
Come Libra e ONE Fiscale Supportano i Commercialisti
Gestire la fiscalità degli affitti brevi richiede un aggiornamento normativo continuo e strumenti in grado di supportare calcoli complessi su redditi, ritenute e aliquote. Libra — la banca dati professionale di Wolters Kluwer Italia — offre prassi, giurisprudenza e guide operative aggiornate in tempo reale sulla fiscalità immobiliare e delle locazioni brevi.
ONE Fiscale integra banca dati, software di calcolo e aggiornamenti normativi in un’unica soluzione, permettendo ai commercialisti di gestire le dichiarazioni dei clienti con affitti brevi in modo efficiente e conforme alle ultime novità. Per i professionisti che vogliono approfondire la gestione operativa dei contratti di locazione, le soluzioni WKI includono modelli contrattuali aggiornati e guide alla compilazione del Quadro RL.
Check-list Operativa per i Commercialisti
- ☑ Identificare tutti i clienti con redditi da affitti brevi nel portafoglio;
- ☑ Verificare quanti appartamenti gestiscono in affitto breve (incrociare con ritenute ricevute dalle piattaforme);
- ☑ Per chi supera i 2 appartamenti: valutare se aprire la partita IVA o confutare la presunzione di imprenditorialità;
- ☑ Controllare che il CIN sia registrato per ogni immobile;
- ☑ In dichiarazione: scegliere correttamente l’immobile su cui applicare l’aliquota del 21%;
- ☑ Verificare le ritenute ricevute dalle piattaforme e il corretto scomputo in dichiarazione.
Sei un avvocato o un legal counsel?
Ricerca, redazione e revisione degli atti su fonti certificate.
ONE Legale AI: oltre 1.350.000 massime, dottrina IPSOA, CEDAM e UTET Giuridica e un’AI che cita la fonte. Libra le porta in Word e Outlook, nel tuo spazio di lavoro riservato.
Guidi un ufficio legale aziendale? Suite Next: contratti, contenzioso e legali esterni sotto controllo.
Agenzie Wolters Kluwer Italia: agenti ufficiali autorizzati, un referente dedicato e trent’anni di esperienza.
Hai clienti con portafogli di immobili in affitto breve o vuoi ricevere una consulenza personalizzata sulle novità 2026? Contattaci per parlare con un esperto WKI.