Dal 30 novembre 2026 ogni cliente con terreni o partecipazioni da rivalutare deve versare l’imposta sostitutiva: aliquote al 18% per i terreni e al 21% per le partecipazioni, con perizia giurata obbligatoria. Qui sotto la guida operativa in 7 passi e 15 giorni di Libra per analizzare le posizioni dei tuoi clienti.
🎁 Da usare subito
Guida operativa: Rivalutazione terreni e partecipazioni 2026 in 7 passi
- Identifica tutti i clienti che detengono terreni edificabili, agricoli o partecipazioni societarie non ancora rivalutate al valore corrente.
- Distingui il tipo di bene: terreni (aliquota 18%) o partecipazioni qualificate e non qualificate (aliquota 21%).
- Per i terreni: commissiona la perizia giurata a un perito abilitato con ampio anticipo — deve essere giurata entro il 30 novembre 2026.
- Calcola la base imponibile: valore periziato al 1° gennaio 2026 (o patrimonio netto per le partecipazioni non qualificate senza perizia).
- Calcola l’imposta sostitutiva netta detraendo eventuali importi già versati su rivalutazioni precedenti dello stesso bene.
- Scegli tra versamento unico entro il 30.11.2026 o tre rate annuali (con interessi del 3% sulle rate successive).
- Prepara il modello F24 con codice tributo 8056 per i terreni o 8055 per le partecipazioni e versa entro il 30 novembre 2026.
Rivalutazione a regime: non più una tantum, ma un adempimento annuale
Con la Legge di Bilancio 2024, la rivalutazione di terreni e partecipazioni è diventata un istituto permanente: ogni contribuente (persona fisica, società semplice o ente non commerciale) può rivalutare annualmente i propri beni al valore del 1° gennaio dell’anno in corso. Non è più necessario aspettare una riapertura normativa ad hoc. Questo significa che ogni anno, entro il 30 novembre, ogni studio deve verificare le posizioni di tutti i clienti con beni rivalutabili.
La scadenza 2026 riguarda la rivalutazione al 1° gennaio 2026. Il beneficio è chiaro: ridurre la plusvalenza tassabile in caso di cessione futura, sostituendo il costo storico con un valore aggiornato e concordato con il Fisco.
Le aliquote dell’imposta sostitutiva: 18% terreni, 21% partecipazioni
Per la rivalutazione al 1° gennaio 2026, le aliquote dell’imposta sostitutiva sono:
- Terreni edificabili e terreni agricoli: 18%
- Partecipazioni societarie (qualificate e non qualificate): 21%
Il calcolo di convenienza va sempre effettuato prima di procedere: se la plusvalenza ordinaria attesa supera l’imposta sostitutiva, la rivalutazione è vantaggiosa. Per le partecipazioni, la tassazione ordinaria può raggiungere il 26% della plusvalenza; per i terreni, la tassazione ordinaria può essere anche più elevata. Lo studio che fa questo calcolo proattivamente porta un valore tangibile al cliente.
Quando non conviene rivalutare?
Se il cliente non ha intenzione di cedere il bene nel medio termine, la rivalutazione porta solo un costo immediato senza beneficio a breve. Valuta anche se il bene è in perdita rispetto al costo storico: in quel caso la rivalutazione non ha senso. Ogni posizione va analizzata individualmente.
Per commercialisti e tax manager
Questa novità ti arriverà in studio come domanda di un cliente. Con Libra e ONE Fiscale AI rispondi con la fonte citata, anche dentro Word e Outlook.
Scopri Libra →La perizia giurata: obbligatoria per i terreni, opzionale per alcune partecipazioni
Per la rivalutazione dei terreni, la legge richiede obbligatoriamente una perizia di stima giurata redatta da un soggetto abilitato (geometra, ingegnere, architetto, agronomo, agrotecnico, o dottore commercialista per le aziende agricole). La perizia deve:
- riferirsi al valore venale del terreno al 1° gennaio 2026
- essere giurata davanti a un tribunale, a un notaio o a un ufficio del giudice di pace entro il 30 novembre 2026
- essere conservata dal contribuente — non va trasmessa all’Agenzia delle Entrate, ma va esibita in caso di controllo
Per le partecipazioni non quotate qualificate (superiori al 20% dei diritti di voto o al 25% del capitale nelle S.r.l.), la perizia è obbligatoria. Per le partecipazioni non qualificate, è possibile fare riferimento al patrimonio netto dell’ultimo bilancio approvato, purché adeguatamente documentato.
Attenzione ai tempi: i periti abilitati tendono a saturarsi a novembre. Commissiona le perizie subito per evitare ritardi che potrebbero far perdere il beneficio fiscale.
Versamenti pregressi: come gestire le rivalutazioni già effettuate
Se il cliente ha già rivalutato lo stesso bene in anni precedenti, l’imposta sostitutiva versata in passato si detrae da quella dovuta per la nuova rivalutazione. È necessario ricostruire la storia fiscale del bene: quali rivalutazioni sono state effettuate, quali importi versati, se in unica soluzione o a rate.
Per gli studi con molti clienti e posizioni articolate, Genya Expert AI, il gestionale cloud per commercialisti con assistente AI integrato negli adempimenti, aiuta a tenere traccia delle posizioni fiscali di ogni cliente e a gestire dichiarazioni e versamenti in modo strutturato.
Il versamento: unica soluzione o tre rate annuali
Il contribuente può scegliere tra due modalità:
- Versamento in unica soluzione: intero importo entro il 30 novembre 2026, con codice tributo F24 8056 (terreni) o 8055 (partecipazioni).
- Tre rate annuali: 1ª rata entro il 30 novembre 2026, 2ª rata entro il 30 novembre 2027 (+ 3% interessi), 3ª rata entro il 30 novembre 2028 (+ ulteriori interessi).
La scelta tra unica soluzione e rateazione dipende dalla liquidità del cliente. La rateazione consente di spalmare il costo nel tempo, ma richiede di ricordare al cliente le scadenze degli anni successivi.
Come le banche dati con AI supportano lo studio in questa scadenza
La rivalutazione a regime presenta ancora numerosi dubbi applicativi: dall’identificazione dei soggetti legittimati, al trattamento delle partecipazioni in holding, fino alle modalità di calcolo nei casi di donazione o successione dopo una precedente rivalutazione.
Per rispondere con certezza — citando la fonte normativa e la prassi dell’Agenzia delle Entrate — ONE Fiscale AI, la banca dati con AI che cita sempre la fonte (normativa, prassi, giurisprudenza, dottrina IPSOA), trasforma la ricerca di un’ora in una risposta di tre minuti. Per portare queste fonti certificate direttamente nei documenti di lavoro, Libra, l’AI workspace di Wolters Kluwer con fonti ONE dentro Word, completa il flusso professionale senza uscire dall’ambiente Office.
Checklist dello studio: cosa fare prima del 30 novembre
- ☑ Censire tutti i clienti con terreni o partecipazioni rivalutabili
- ☑ Calcolare la convenienza della rivalutazione per ogni posizione
- ☑ Commissionare le perizie giurate (terreni) subito — i periti si saturano a novembre
- ☑ Raccogliere documentazione per le partecipazioni (bilanci, atti societari)
- ☑ Verificare rivalutazioni pregresse e imposte già versate
- ☑ Calcolare l’imposta sostitutiva netta per ogni bene
- ☑ Scegliere tra unica soluzione o rateazione
- ☑ Predisporre i modelli F24 (codice 8056 terreni, 8055 partecipazioni)
- ☑ Conservare copia delle perizie nel fascicolo del cliente
Sei un commercialista o un tax manager?
Rispondi ai clienti con la fonte, non con un’opinione.
ONE Fiscale AI: normativa, prassi e dottrina IPSOA con un’AI che cita sempre la fonte. Libra porta le stesse fonti dentro Word e Outlook, nel tuo spazio di lavoro riservato.
Il gestionale di studio non ti aiuta negli adempimenti? Genya Expert AI: contabilità, bilancio e dichiarativi in cloud, con l’assistente AI dentro ogni procedura.
Agenzie Wolters Kluwer Italia: agenti ufficiali autorizzati, un referente dedicato e trent’anni di esperienza.
Vuoi vedere come ONE Fiscale AI supporta il tuo studio nella ricerca normativa e nella gestione delle scadenze? Contatta un referente dell’Agenzia ufficiale Wolters Kluwer Italia per una dimostrazione sul tuo studio.